Début mars, le CECIM Nord (Centre d’Etudes de la Conjoncture Immobilière) publiait ses chiffres sur l’état du marché du logement dans les Hauts-de-France. Constat : les bailleurs sociaux soutiennent une activité en berne. Pour combien de temps encore ?

Un chiffre éloquent pour commencer : en janvier 2025, seulement 28 logements neufs ont été vendus dans la métropole lilloise. L’incertitude politique, des prix trop élevés pour les acquéreurs, le renchérissement des taux d’intérêt, la fin de la loi Pinel…

Lors de la présentation ce 6 mars des chiffres du marché du logement organisée par le CECIM, les promoteurs ont listé les raisons de l’atonie du marché. « Notamment pour notre clientèle de jeunes séniors en résidence principale » précisait Frédéric Descamps, président d’Urbaxim, agence lilloise de promotion créée en 2011. « En raison d’une phase de montages complexifiés par les normes (nouveau PLU, Pacte bas carbone), nos cycles de production sont de plus en plus longs » regrettait de son côté Guillaume Gille, directeur régional de Sogeprom. En 2024 dans les Hauts-de-France, les mises en vente de logements neufs ont chuté de 46% par rapport à 2023.

Dans ce paysage en crise, les bailleurs sociaux sauvent la mise des promoteurs. Notamment grâce à la vente en bloc, qui a représenté en 2024 près de la moitié des transactions dans les Hauts-de-France (+ 78 % par rapport à 2023). Les résidences gérées ont connu elles une hausse de… 500 % ! En 2024, l’ensemble des bailleurs sociaux de la région ont ainsi mis en service 6.000 logements (pour un loyer moyen de 6,26 €/m²).

Les bailleurs, amortisseurs de crise, donc. Mais pour combien de temps encore ? « En 25 ans, le coût du logement neuf a doublé, deux fois plus vite que le revenu des Français » rappelle Philippe Remignon, vice-président de l’URH Hauts-de-France fédérant l’ensemble des organismes HLM de la région. Celui qui dirige par ailleurs Vilogia a déploré une explosion du coût de financement des bailleurs : « le coût de notre dette a été multiplié par 6 en 3 ans ». En cause, le coût du logement neuf, mais aussi la baisse des fonds propres des bailleurs, ces derniers ayant dû financer la baisse des APL décidée en 2017. Désormais, c’est la hausse des taux d’intérêt du Livret A depuis 2022 (de 1 à 3%) qui plombe leur capacité d’investissement. C’est en effet sur ce taux que la Banque des Territoires – financeur à 70 % des besoins d’investissement des bailleurs sociaux - indexe ses prêts garantis. Résultat, une fragilité financière, de mauvais augure pour le maintien des achats de logements neuf dans les années à venir.

Quels leviers pour relancer le marché ?

« Repartir de la demande des ménages : un jardin, un balcon et la proximité de services. Avant, on construisait comme on voulait et ça se vendait. Désormais c’est fini » juge Christophe Pruvost, directeur immobilier de la banque CIC, évoquant l’intérêt des banques à proposer des crédits habitat pour aller chercher le client.  « À nous de répondre à la demande en proposant des logements désirables et abordables » renchérit Alexandra Huvenne, directrice régionale du promoteur Promogim.  Dans ce paysage morose, deux lueurs d’espoir apparaissent tout de même chez les professionnels du logement : un coût du foncier qui repart à la baisse et des coûts de construction en repli après l’explosion due à la crise du Covid. En espérant que les incertitudes géopolitiques de ce début d’année 2025 ne viennent pas plomber ces tendances prometteuses.

Créé en 2011, le Centre d’Etudes de la Conjoncture Immobilière du Nord de la France réunissait (de gauche à droite) Philippe Remignon (URH Hauts-de-France), Jean-Michel Sede (CECIM Nord & FPI Hauts-de-France), Benoît Loison (FFB Hauts-de-France), Christophe Pruvost (CIC), Emmanuel Chambat (FNAIM) et Nicolas De  Broucker (Chambre des Notaires du Nord-Pas-de-Calais).

En conclusion de la table ronde, Jérôme Fourquet, directeur du département Opinion et Stratégies d’entreprise à l’IFOP, a rappelé l’appétence des Français pour la maison individuelle avec jardin.

À Villeneuve d’Ascq, Icade, filiale de la Caisse des dépôts et consignations, commercialise Le Jade, 13 appartements (du T2 au T4) dessiné par GBL.

Actuellement en chantier sur la friche Transpole à Marcq-en-Barœul, Le projet Attraction (agence Coldefy), futur siège de l'Association familiale Mulliez (AFM) a été remporté en gros œuvre et VRD par Nord France Constructions, filiale de FAYAT Bâtiment.

À Loos, près de Lille, Le Scope (ANAA Architectes), résidence étudiant de 180 logements bâtis par Tisserin Promotion seront livrés au troisième trimestre 2025.